四、土地增值稅的計稅依據——轉讓房地產所取得的增值額

　　增值額的計算公式為：

　　增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目

　　(一)轉讓房地產取得的收入

　　根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　(二)扣除項目

　　1.新建項目：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額：

　　①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款：

　　地價款的確定有三種方式：如果是以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金;如果是以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金;如果是以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

　　②納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用和稅金。

　　(2)開發土地的成本、費用：

　　①土地征用及拆遷補償費

　　②前期工程費

　　③建筑安裝工程費

　　④基礎設施費

　　⑤公共配套設施費

　　⑥開發間接費用

　　(3)新建房及配套設施的開發費用

　　(4)轉讓房地產有關的稅金

　　非房地產開發企業繳納的印花稅允許作為稅金扣除

　　與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時已繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加也可以視同稅金予以扣除。

　　(5)財政部規定的其他扣除項目

　　加計扣除額=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　【提示】只適用于房地產開發企業。

　　【例題·多選題】根據我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，下列各項中，在計算土地增值稅額時可以從轉讓房地產取得的收入中扣除的項目有(　)。

　　A.取得土地使用權所支付的金額

　　B.房地產開發成本

　　C.轉讓房地產繳納的營業稅

　　D.轉讓房地產繳納的企業所得稅

　　『正確答案』ABC