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　　第七節　土地增值稅法律制度

　　一、土地增值稅概述

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

　　二、納稅人

　　1.土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　2.土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人;不論經濟性質;不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人;不論部門。

　　提示：轉讓方將不動產所有權、土地使用權轉讓給承受方：轉讓方交營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

　　【例題·多選題】張某于2005年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價格轉讓給謝某，從中獲利20萬元，根據我國稅收法律制度的規定，張某出售公寓的行為應繳納的稅種有(　)。(2007年)

　　A.個人所得稅　　　　B.營業稅

　　C.契稅　　　　　　　D.土地增值稅

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核房屋轉讓環節涉及的稅種。按照相關規定，本題中涉及營業稅和土地增值稅。由于張某在05年購買的房屋，于06年轉讓，在5年以內，因此也要按照規定繳納個人所得稅。

　　三、征稅范圍

　　1.征稅范圍的一般規定：

　　(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅;

　　(2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅;

　　(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

　　解釋：土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉讓”、“取得收入”三個關鍵特征。

　　2.征稅范圍的具體和特殊規定(易出單選題、多選題)

　　【例題1·單選題】下列各項中,應當征收土地增值稅的是(　)。

　　A.公司與公司之間互換房產

　　B.房地產開發公司為客戶代建房產

　　C.兼并企業從被兼并企業取得房產

　　D.雙方合作建房按比例分配房產后自用

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅征稅范圍規定，房地產開發公司為客戶代建房產，沒有發生房屋產權的轉移，不屬于土地增值稅征稅范圍;兼并企業從被兼并企業取得房產、合作建房按比例分配房產后自用，暫免征收土地增值稅。

　　【例題2·多選題】某房地產公司出售一幢已辦理竣工結算的商用寫字樓，獲得2000萬元。根據稅收法律制度的有關規定，下列各稅中，屬于該公司此項售樓業務的應繳納的稅種有(　)。

　　A.契稅　　　　　　B.營業稅

　　C.印花稅　　　　　D.土地增值稅

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考核出售房產應繳納的稅種。出售房產應繳納營業稅、印花稅和土地增值稅，而契稅是對買受人征收的。

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