六、土地增值稅的減免稅

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　3.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

　　【例題·多選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，可以免征土地增值稅的有(　)。

　　A.國家機關轉讓自用房產

　　B.工業企業以不動產作價入股進行投資

　　C.房地產公司以不動產作價入股進行投資

　　D.某商場因城市實施規則、國家建設的需要而自行轉讓原房產

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』(1)選項A：國家機關轉讓自用房產屬于土地增值稅的征稅范圍;(2)選項B：以房地產進行投資、聯營，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或者作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅;(3)選項C：以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，不免征土地增值稅;(4)選項D：因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

　　七、土地增值稅申報程序、納稅清算、納稅地點

　　(一)土地增值稅納稅申報程序

　　1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

　　2.納稅人采取預售方式銷售房地產的，對在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。

　　(二)土地增值稅納稅清算

　　1.土地增值稅的清算條件

　　提示：區分“應當清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

　　①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　③直接轉讓土地使用權的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　④省級稅務機關規定的其他情況。

　　【例題·多選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有(　)。(2010年)

　　A.直接轉讓土地使用權的

　　B.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

　　C.房地產開發項目全部竣工并完成銷售的

　　D.取得房地產銷售(預售)許可證滿2年尚未銷售完畢的

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的清算。對于取得房地產銷售(預售)許可證滿2年尚未銷售完畢的，不用進行土地增值稅的清算。取得房地產銷售(預售)許可證滿3年尚未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　本章小節：

　　本章考題的特點：(1)考點較多，每個具體稅種分值相對不大;復習主要掌握：各稅種的納稅人、征稅范圍(稅目)、計稅依據、應納稅額的計算;熟悉：各稅種的稅率、稅收優惠;納稅義務發生時間、地點、期限。

　　(2)重點難點較為突出，主要掌握房產稅、印花稅和土地增值稅的應納稅額計算。

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