五、土地增值稅的稅率及應納稅額的計算

　　(一)稅率：實行四級超率累進稅率

　　(二)土地增值稅應納稅額的計算

　　1.計算公式

　　土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　2.計算步驟

　　(1)計算轉讓房地產取得的收入(貨幣收入、實物收入)。

　　(2)計算扣除項目。

　　①取得土地使用權支付的金額;

　　②開發土地的成本、費用;

　　③新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格;

　　④與轉讓房地產有關的稅金。

　　提示：與轉讓房地產有關的稅金包括：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。

　　(3)計算增值額=轉讓房地產的收入-扣除項目。

　　(4)計算增值額÷扣除項目的比率。

　　(5)計算土地增值稅的應納稅額。

　　【例題1·計算題】某外商投資房地產開發公司于2008年12月將一座寫字樓整體轉讓給某單位，合同約定的轉讓價為20 000萬元，公司按稅法規定繳納營業稅1 000萬元，印花稅10萬元。公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用和稅金為3 000萬元;投入房地產開發成本為4 000萬元;房地產開發費用中的利息支出為1 200萬元(不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明)。已知：該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。計算該公司轉讓寫字樓應繳納的土地增值稅稅額。

　　『答案解析』

　　(1)房地產轉讓收入為20000萬元

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權所支付的金額為3000萬元

　　②房地產開發成本為4000萬元

　　③房地產開發費用為：(3000+4000)×10%=700(萬元)

　　④與轉讓房地產有關的稅金為1000(萬元)

　　⑤從事房地產開發的加計扣除為：(3000+4000)×20%=1400(萬元)

　　⑥轉讓房地產的扣除項目金額為：3000+4000+700+1000+1400=10100(萬元)

　　(3)計算轉讓房地產的增值額：20000-10100=9900(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：9900÷10100≈98%

　　(5)計算應繳納的土地增值稅稅額：

　　應納土地增值稅稅額=9900×40%-10100×5%=3455(萬元)

　　【例題2·計算題】2008年某國有商業企業利用庫房空地進行住宅商品房開發，按照國家有關規定補交土地出讓金2 840萬元，繳納相關稅費160萬元;住宅開發成本2 800萬元，其中含裝修費用500萬元;房地產開發費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明);當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計9 000萬元;繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。計算該企業銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。

　　『答案解析』

　　非房地產開發企業繳納的印花稅允許作為稅金扣除;非房地產開發企業不允許按照取得土地使用權所支付金額和房地產開發成本合計數的20%加計扣除。

　　(1)住宅銷售收入為9000萬元

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權所支付的金額為：2840+160=3 000萬元

　　②住宅開發成本為2800萬元

　　③房地產開發費用為：(3000+2800)×10%=580(萬元)

　　④與轉讓房地產有關的稅金為: 495+4.5=499.5(萬元)

　　⑤轉讓房地產的扣除項目金額為：3000+2800+580+499.5=6879.5(萬元)

　　(3)計算轉讓房地產的增值額：9000-6879.5=2120.5(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：2120.5÷6879.5≈31%

　　(5)計算應繳納的土地增值稅稅額：

　　應納土地增值稅稅額=2120.5×30%=636.15(萬元)

　　【例題3·計算題】某公司2009年轉讓一處舊房地產取得收入1600萬元，該公司取得土地使用權所支付的金額為200萬元，當地稅務機關確認的房屋的評估價格為800萬元，該公司支付給房地產評估機構評估費20萬元，繳納的與轉讓該房地產有關的稅金l0萬元。計算該公司轉讓該房地產應繳納的土地增值稅稅額。

　　『答案解析』

　　(1)計算扣除項目金額。根據《土地增值稅暫行條例》等有關規定，公司轉讓該舊房地產允許扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、房屋的評估價格、支付給房地產評估機構的評估費、繳納的與轉讓該房地產有關的稅金。

　　扣除項目金額=200+800+20+10=1030(萬元)

　　(2)計算增值額，即納稅人轉讓房地產所取得的收入，減去扣除項目金額后的余額。

　　增值額=1600-1030=570(萬元)

　　(3)計算增值額占扣除項目金額的百分比。

　　增值率=570÷1030=55.3%，說明增值額超過了扣除項目金額的50%，但未超過100%。

　　(4)應納稅額

　　土地增值稅稅額= 570×40%-l030×5%=176.5(萬元)

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