四、土地增值稅的計稅依據

　　增值額的計算公式為：增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目

　　(一)轉讓房地產取得的收入

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　(二)扣除項目及其金額(重點掌握)

　　1.取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)：包括地價款和取得使用權時按政府規定繳納的費用。

　　【例題·單選題】下列項目中，征收土地增值稅確定取得土地使用權所付金額中地價款的方法，正確的是(　)。

　　A.以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地價款

　　B.以行政劃撥方式取得土地使用權的，為補繳的出讓金

　　C.以轉讓方式取得土地使用權的，為補繳的出讓金和費用

　　D.以其他方式取得土地使用權的，為建房的費用與成本

　　『正確答案』B

　　2.房地產開發成本(適用新建房轉讓)：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用

　　【例題·多選題】下列項目中，屬于房地產開發成本的有(　)。

　　A.土地出讓金　　　　B.耕地占用稅

　　C.公共配套設施費　　D.借款利息費

　　『正確答案』BC

　　3.房地產開發費用(適用新建房轉讓)

　　(1)納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：最多允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

　　【例題·單選題】企業開發房地產取得土地使用權所支付的金額1000萬元;房地產開發成本6000萬元;向金融機構借入資金利息支出400萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規定上浮幅度的金額為100萬元;該省規定能提供貸款證明的其他房地產開發費用為5%。該企業允許扣除的房地產開發費用是(　)萬元。

　　A.370　　 B.650

　　C.750　　 D.850

　　『正確答案』B

　　『答案解析』該企業允許扣除的房地產開發費用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(萬元)。

　　4.與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)：包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

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