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　　第六章 財產、行為和資源稅法律制度

　　2009年教材的主要變化

　　本章的主要變化是：

　　(1)印花稅：自2008年9月19日起，對買賣、繼承、贈與所書立的A股、B股股權轉讓書據的出讓方按1‰的稅率征收證券交易印花稅，對受讓方不再征稅;

　　(2)印花稅：自2008年11月1日起，對個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅;

　　(3)契稅：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一調至1%;

　　(4)土地增值稅：自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　第一節 房產稅

　　一、納稅人

　　房產稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區(不包括農村)內擁有房屋產權的單位和個人。

　　1、具體規定

　　(1)產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人;

　　(2)產權未確定或者糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人;

　　(3)產權屬于國家的，其經營管理的單位為納稅人;

　　(4)產權出典的，承典人為納稅人。

　　【解釋1】出典是指產權所有人為了某種需要將自己的房屋在一定的期限內轉讓給他人使用，以押金形式換取一定數額的現金(或者實物)，并立有某種合同(契約)的行為。在此，房屋所有人稱為房屋“出典人”，支付現金的人稱為房屋的“承典人”。

　　【解釋2】對個人所有的非營業用房產免征房產稅。

　　2、外籍人員和華僑、港澳臺同胞在內地擁有房產的，應當按照《城市房地產稅暫行條例》的規定繳納房地產稅，不適用《房產稅暫行條例》。

　　二、征稅范圍

　　1、房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋，不包括農村。

　　2、獨立于房屋之外的建筑物(如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等)不屬于房產，不是房產稅的征稅對象。

　　三、計稅依據

　　1、從價計征

　　以房產余值(按房產原值一次減除10%-30%)為計稅依據。

　　應納稅額=房產原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　【解釋】房產原值應當包括與房屋不可分割的各種附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施(如暖氣、衛生、照明設備、各種管線、電梯等)。

　　2、從租計征

　　按房產租金收入的12%計征。

　　應納稅額=租金收入×12%

　　【解釋】自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按4%的稅率征收房產稅。

　　【相關鏈接】出租居民住房適用10%的個人所得稅稅率。

　　3、特殊規定

　　(1)以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。

　　(2)以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。

　　(3)屬于融資租賃性質的房屋，以“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。

　　四、納稅義務發生時間

　　1、納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

　　2、納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。

　　3、納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。

　　4、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

　　5、納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

　　6、納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

　　7、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

　　【解釋】只有第一種情形從生產經營之月起繳納房產稅，其他均從“次月”。

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