(二)投資性房地產的取得

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

　　(1)與該資產相關的經濟利益很可能流入企業;

　　(2)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　　1、外購的投資性房地產

　　外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　2、自行建造的投資性房地產

　　自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。包括：土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款利息、支付的其他費用和分配的間接費用。

　　注意：建造中發生的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。

　　(三)投資性房地產的后續計量

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，符合一定條件的，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　【例題24·多選題】關于投資性房地產的后續計量，下列說法中正確的有( )。

　　A.企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量

　　B.符合一定條件的，企業可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量

　　C.企業應當采用一種模式對投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式

　　D.企業可以同時采用兩種計量模式對投資性房地產進行后續計量

　　【答案】ABC

　　1.采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

　　在成本模式下，應當比照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

　　在成本模式下，賬戶設置：

　　①“投資性房地產” (比照“固定資產”、“無形資產”)

　　②“投資性房地產累計折舊(攤銷)”(比照“累計折舊”、“累計攤銷”)

　　③“投資性房地產減值準備” (比照“固定資產減值準備”、“無形資產減值準備”)

　　具體核算時：

　　(1)外購或自行建造的投資性房地產，按照實際成本：

　　借：投資性房地產

　　貸：銀行存款、在建工程。

　　(2)按月對投資性房地產計提折舊或進行攤銷時：

　　借：其他業務成本

　　貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)。

　　(3)取得的租金收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　(4)存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定計提減值準備：

　　借：資產減值損失

　　貸：投資性房地產減值準備

　　注意：投資性房地產減值準備一經確認，在以后會計期間不得轉回。

　　2.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

　　應用條件：企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

　　采用公允價值模式進行后續計量的賬戶設置：

　　①“投資性房地產”科目

　　下設兩個明細科目：“成本”、“公允價值變動”。

　　②“公允價值變動損益”科目

　　具體核算時：

　　①外購或自行建造的投資性房地產，按照實際成本：

　　借：投資性房地產---成本

　　貸：銀行存款(或：在建工程)

　　②不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

　　資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額：

　　借：投資性房地產(公允價值變動)

　　貸：公允價值變動損益

　　公允價值低于其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。

　　③取得的租金收入，確認為其他業務收入。

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　3、投資性房地產后續計量模式的變更

　　★企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(盈余公積、未分配利潤)。

　　★已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　【例題25·單選題】關于投資性房地產后續計量模式的轉換，下列說法中正確的是( )

　　A.成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計估計變更

　　B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式

　　C.已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從成本模式轉為公允價值模式

　　D.企業對投資性房地產的計量模式可以隨意變更

　　【答案】B

　　(四)投資性房地產的處置

　　企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。即將實際收到的處置收入計入“其他業務收入”，所處置投資性房地產的賬面價值計入“其他業務成本”。

　　1.成本模式計量的投資性房地產

　　處置投資性房地產時：

　　①確認處置收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　②結轉處置成本

　　借：其他業務成本 (賬面價值)

　　投資性房地產累計折舊(攤銷) (已計提數)

　　投資性房地產減值準備 (已計提數)

　　貸：投資性房地產 (賬面余額)

　　2.公允價值模式計量的投資性房地產

　　處置投資性房地產時：

　　①確認處置收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　②結轉處置成本

　　借：其他業務成本

　　貸：投資性房地產----成本

　　----公允價值變動(或：記入借方)

　　③同時結轉該項投資性房地產的公允價值變動：

　　借：公允價值變動損益

　　貸：其他業務成本

　　或：做相反的分錄。

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