注 意 事 項

　　1.本題本由給定資料與申論要求兩部分構成�？荚嚂r限為150分鐘。其中，閱讀給定資料參考時限為40分鐘，作答參考時限為110分鐘。滿分100分。

　　2.監考人員宣布考試開始時，你才可以開始答題。

　　3.請在題本、答題紙指定位置填寫自己的姓名，填涂準考證號。

　　4.所有題目一律使用現代漢語作答在答題紙指定位置。未按要求作答的，不得分。

　　5.監考人員宣布考試結束時，考生應立即停止作答，將題本、答題紙和草稿紙都翻過來留在桌上，待監考人員確認數量無誤、允許離開后，方可離開。

　　嚴禁折疊答題紙!

　　給定資料

　　1.據國家相關部門統計，截至目前，中國有60歲以上老人1.78億，占總人口的13.3%。其中失能和半失能老人約3171萬人，大中城市空巢家庭高達70%。近年來，隨著老齡化速度的加快，中國已逐步步入老齡化社會，“養老”成為社會保障體系面臨的一個非常嚴峻的問題。目前我國養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。近年逐漸興起年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養老費用的“以房養老”新模式。

　　即使參加了社保的老人，以目前“低水平，廣覆蓋”為宗旨的社保體系來說，退休職工養老金平均不過每月幾百元，對于重疾高發的老年人來說，可謂相形見絀。而且，由于歷史原因，社保資金存在巨大的缺口，隨著時間的推移，這一問題將越來越凸顯。

　　全國的情況也大抵如此，只是數字上略有差別。這也正是90%的人對養老有危機感的原因。養老已經成為一個重大的社會公平問題、經濟穩定問題乃至政治安全問題。以房養老，無疑給人們提供了生存的又一種選擇。

　　2011年10月21日，北京市民政局發布《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》，鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。北京市老齡辦相關人員表示，對“以房養老”進行論證研究已經開始實施，針對企業的相關鼓勵措施也在研究中。

　　2.“以房養老”概念的提出，在中國房地產協會副會長顧云昌看來，是時機已到�！半S著老齡化社會的到來，差不多的家庭都有了住房，這意味著采取‘以房養老’的辦法是可行的。”

　　首都經貿大學金融學院院長謝太峰更直言：“‘以房養老’概念的提出，反映出官方對于我國進入老齡化社會后出現的養老問題的復雜性和現實性的認識�！�

　　“很明顯，進入老齡化社會后，僅僅靠政府解決養老問題已經是力不從心了，特別是如果要把全民包括農民都納入社保體系，從未來看，僅靠政府解決養老問題，難度是比較大的。在政府的社會保障體系之外提出‘以房養老’，如果個人有住房，是可以作為個人養老方面的一個保障的�！敝x太峰說。

　　浙江大學經濟學院教授柴效武長期從事“以房養老”的模式研究。他認為，“以房養老”模式可實現個人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實現住宅資產與金融資產在個人一生期間的合理配置與價值轉換。個人在青年時用按揭的方式購買住房，中年期逐步歸還購房貸款，退休時為實現養老的目的再出售住房，并將全部住房資產的價值逐步變現，作為晚年期的養老用資。

　　目前，不少國家都采取了“以房養老”措施應對人口老齡化。在我國公共財政無力兜底所有養老問題的情況下，“以房養老”不啻為解決養老難題的一種積極補充。通過“以房養老”，可有效解決養老資金來源，減輕家庭養老負擔，有利于調節家庭經濟生活，為家庭擁有資源的優化配置、效用提升提供一種新的思路。

　　民政部副部長竇玉沛表示，“以房養老”問題在西方已經有多年歷史，現在在國內也開始有了。但如果進行推廣，還需要一個探索實踐的過程，同時需要一些相關的制度和辦法進行配套，這樣才能夠保障廣大老年人的合法權益。

　　3.“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金或接受老年公寓服務的一種養老方式。不過該項業務申請的門檻較高，辦理該業務的申請者至少須有兩套以上住房，貸款期限最長不超過10年，貸款也必須用于養老。

　　“以房養老”可以讓老年人拿到比出租房產高得多的現金來養老，充分享受晚年生活，但自推出以來做的并不多，是各種原因讓看起來很美的“以房養老”落實起來卻困難重重。

　　對于“以房養老”來說，就像送老人到養老院的老話題一樣，首先面臨的就是傳統觀念的沖突。據一項網絡調查顯示，有近7成網友不贊成父母“以房養老”。名為“粉末凝香”的網友留言說：“我堅決不同意，我養得起老人。再難也能給老人一些養老金吧，犯不著讓老人抵上自己的房子。況且算上利息要還給銀行的錢也不少啊�！�

　　在龍潭公園，一位看外孫的老大爺聽路人聊到“以房養老”的話題時，就干脆地說：“抵押房子來換養老金?不可能!別說我現在退休金還能夠維持生活，就是不夠花了，也有孩子呢!反正不會把房子押出去，要是這么做了，人家會覺得你的孩子沒本事。另外，這房子是我要給孩子留下的財產呀，不能給銀行�！崩蠣斪訄猿终J為，把自己的房產傳給子孫后代是老輩留下來的傳統，不能丟掉。在圍觀議論的七八位老人中，全都表示不能這樣做。只有一位老同志留了一點活話：“我們兩口子有三套房，如果實在缺錢了，可以拿一套去試試�！�

　　實操層面的突破，吸引與放大了社會對“以房養老”模式的關注。但包括銀行、保險在內的多家金融機構表示，暫無開展相關業務打算�！艾F在沒有精力做，也沒有辦法做。”某股份制銀行個貸中心負責人坦言，從未考慮過“倒按揭”。據了解，我國“以房養老”金融產品推出的相當大一部分阻力來自于金融機構沒有推出相應的配套產品。2007年，曾有消息稱，“幸福人壽”將成為我國首個開展“以房養老”試點業務的保險公司，然而保險公司至今也沒有開展這項業務。該保險公司的一位工作人員解釋說，相關產品仍在研發中，至于何時推出還不好說。

　　與我國相比，西方國家與“以房養老”相關的配套金融產品很豐富。美國政府和一些金融機構向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，發放對象為62歲以上的老年人，有三種形式：一是聯邦政府保險的“倒按揭”貸款，大約90%的“倒按揭”貸款屬于此種類型。二是由政府擔保的“倒按揭”貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。三是專有“倒按揭”貸款，一般由金融機構辦理，發放貸款機構與住戶同享住房增值收益，但放貸機構要求保留住房資產的25%至30%作為償還貸款的保證，有利于住戶對住房增值部分的收益。

　　4.其實，我國推行“以房養老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題�！胺课蓦S它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然，它還不完全準確，因為據統計，我國居民平均壽命為71歲，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際產權年限肯定不到70年。如果“以房養老”的話，等于人還沒“走”，房屋早已就墓。

　　我國某著名學者X指出：“現在‘以房養老’存在兩個大的問題：一是70年的產權問題。二是我國的住房質量問題�！爆F在大多數人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產權有可能連第二代都住不到頭，所以，“以房養老”就不現實了。雖然說產權到期后，還可以交土地出讓金延長產權，但是對老年人來說，他收入本來就低，再讓他拿出一筆錢來，顯然就存在問題。相關部門的官員曾經說過，我國房子的平均壽命只有30年�，F在有二三十年房齡的房子，看上去已經很破舊了。很明顯，到70年的時候，這樣的房子已經成危房了。

　　雖然我國2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。中信銀行市場營銷部總經理王劍在接受記者采訪的時候也表達了類似觀點：“現在政策法規還有很多不配套的地方，因為土地是70年產權，70年以后怎么辦?還不明確;另外在目前房價上漲的情況下可能還好，如果以后房價下跌了，這個風險誰來承擔?雖然法律界的人士說70年并不是問題，但是政府層面都在爭論不休，從銀行的操作層面就有很多的問題不太好把握，本身“倒按揭”業務要去預測未來幾十年以后的情況，在政策不明朗的情況下，我們在操作層面上也面臨很多的困難。”

　　章老太今年72歲，去年她辦理了所在Z市商業銀行推出“以房養老”業務，從自己生活過大半輩子的房子搬了出去，到了Z市中心的一所與該業務相聯接的養老機構。章老太曾經也想過在養老機構頤享天年，但是到養老院住了半個月就搬回了家。她說那兒不像家，沒有家的感覺。調查中，許多人都說，好點的養老院收費太高，還要找關系才能進去;差的服務又不到位，致使一些老人進了養老院不久，又搬回了家。

　　目前，老人不愿意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。