3、特殊規定

　　(1)以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。

　　(2)以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。

　　(3)對于融資租賃的房屋，以“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。

　　【例題·單選題】某企業有原值為2500萬元的房產，2009年1月1日將其中的30%用于對外投資聯營，投資期限為10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔投資風險。已知當地政府規定的扣除比例為20%，該企業2009年度應納房產稅( )。

　　A、24萬元 B、22.80萬元 C、30萬元 D、16.80萬元

　　【答案】B

　　【解析】(1)用于對外投資聯營的部分，由于其不承擔投資風險，只收取固定收入，視同出租，其計稅依據為租金收入，即每年的固定利潤分紅50萬元，應納稅額=50萬元×12%=6萬元;(2)剩余部分以房屋余值為計稅依據，應納稅額=2500×70%×(1-20%)×1.2%=16.80萬元。兩項合計，該企業應納房產稅22.80萬元。

　　【考點3】房產稅的稅收減免(P162-164)

　　1、國家機關、人民團體、軍隊“自用”(不包括出租)的房產免征房產稅。

　　2、個人所有非營業用的房產(居民住房)免征房產稅。對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。

　　3、納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。

　　【例題1·多選題】根據房產稅法律制度的規定，下列各項中，應當征收房產稅的有( )。

　　A、城市居民出租的房產

　　B、城市居民投資聯營的房產

　　C、城市居民所有的自住用房

　　D、城市居民擁有的營業用房

　　【答案】ABD

　　【解析】個人擁有的非營業用房免征房產稅，即居民住房免房產稅，營業用房或出租用房照章征稅。

　　【例題2·單選題】某企業擁有A、B兩棟房產，A棟自用，B棟出租。A、B兩棟房產在2009年1月1日時的原值分別為1200萬元和1000萬元，2009年4月底B棟房產租賃到期。自2009年5月1日起，該企業由A棟搬至B棟辦公，同時對A棟房產開始進行大修至年底完工。企業出租B棟房產的月租金為10萬元，地方政府確定按房產原值減除20%的余值計稅。該企業2009年應繳納房產稅( )萬元。

　　A、15.04 B、16.32 C、18.24 D、22.72

　　【答案】A

　　【解析】(1)納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅，A棟房產應納房產稅=1200×(1-20%)×1.2%×4個月/12=3.84萬元;(2)B棟房產應納房產稅=10×12%×4個月+1000×(1-20%)×1.2%×8個月/12=11.2萬元;(3)該企業2009年應納房產稅=3.84+11.2=15.04萬元。

　　【例題3·單選題】王某自有一處平房，共16間，其中用于個人開餐館的7間(房屋原值為20萬元)。2008年1月1日，王某將4間出典給李某，取得出典價款收入12萬元，將剩余的5間出租給某公司，每月收取租金1萬元。已知該地區規定按照房產原值一次扣除20%后的余值計稅，則王某2008年應納房產稅額為( )萬元。

　　A、1.632 B、0.816 C、0.516 D、1.652

　　【答案】A

　　【解析】(1)開餐館的房產應納房產稅=20×(1-20%)×1.2%=0.192萬元;(2)房屋產權出典的，承典人為納稅人，王某作為出典人無需繳納房產稅;(3)出租房屋應納房產稅=12×12%=1.44萬元;(4)三項合計，應納房產稅=0.192+1.44=1.632萬元。