【例題3·多選題】根據土地增值稅法律制度的規定，某房地產開發公司的下列行為中，不繳納土地增值稅的有( )。

　　A.以其建造的商品房進行投資和聯營的

　　B.將其開發的部分房地產轉為公司自用

　　C.將其開發的部分房地產用于出租

　　D.代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入

　　【答案】BCD

　　【解析】(1)選項A：凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均應征收土地增值稅;(2)選項BC：房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或者用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅;(3)選項D：房地產開發公司雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　【考點21】土地增值稅的計算(★★★)

　　表5-2

　　【解釋】在計算扣除項目金額時，房地產開發企業與其他納稅人的前3項指標的處理完全相同，主要區別是：(1)印花稅的處理方法不同;(2)房地產開發企業有“加計20%”的規定。

　　【考點22】土地增值稅的稅收減免(P212-213)

　　1.納稅人建造“普通標準住宅”出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

　　【解釋】對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。

　　2.自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

　　【考點23】土地增值稅的納稅清算(P214)

　　1.納稅人應主動進行清算的情形

　　符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的。

　　2.稅務機關可以要求納稅人進行清算的情形

　　符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　(4)省級稅務機關規定的其他情況。

　　【例題·多選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，房地產企業應進行土地增值稅清算的有( )。

　　A.直接轉讓土地使用權的

　　B.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的

　　C.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

　　D.取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　【答案】ABC

　　【解析】選項D：主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，但不屬于納稅人應進行土地增值稅清算的范圍。