【例題3·案例分析題】

　　某房地產開發企業2009年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積直接對外銷售，取得銷售收入7648萬元;其余部分暫時對外出租，本年度內取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發相關的成本、費用包括：

　　(1)支付土地使用權價款1400萬元。

　　(2)取得土地使用權時繳納契稅42萬元。

　　(3)前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環衛綠化工程費用60萬元。

　　(4)發生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元(利息費用雖未超過同期銀行貸款利率，但不能準確按項目計算分攤)。當地政府規定，房地產開發企業發生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅增值額時的扣除比例為9%。

　　已知：銷售不動產適用的營業稅稅率為5%，建筑業適用的營業稅稅率為3%，出租寫字樓適用的營業稅稅率為5%，該房地產開發企業適用的城市維護建設稅稅率為5%，采用速算扣除法計算土地增值稅的速算扣除系數見下表(考生可參考教材P210-211，本題略)。

　　要求：根據上述資料回答下列問題：

　　1.該房地產開發企業2009年度應繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加共計( )萬元。

　　A.412.99 B.416.39 C.420.64 D.424.11

　　【答案】B

　　【解析】銷售不動產、出租不動產均應繳納營業稅，該房地產開發企業應繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%)=416.39(萬元)。

　　2.該房地產開發企業計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的房地產開發費用為( )萬元。

　　A.1100 B.332.28 C.265.82 D.424.82

　　【答案】C

　　3.該房地產開發企業計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計( )萬元。

　　A.4028.39 B.4071.73 C.4223.13 D.4226.53

　　【答案】C

　　【解析】(1)在房地產開發過程中，因承受土地使用權而繳納的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”，取得土地使用權所支付的金額=(1400+42)×80%=1153.60(萬元);(2)房地產開發成本=(90+2100+60)×80%=1800(萬元);(3)房地產開發費用=(1153.60+1800)×9%=265.82(萬元);(4)與轉讓房地產有關的稅金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(萬元);(5)加計扣除=(1153.60+1800)×20%=590.72(萬元);(6)扣除項目金額合計=1153.60+1800+265.82+412.99+590.72=4223.13(萬元)。

　　4.2009年度該房地產開發企業應繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.738.24 B.789.87 C.1065.28 D.1158.79

　　【答案】D

　　【解析】(1)增值額=7648-4223.13=3424.87(萬元);(2)增值率=3424.87÷4223.13=81.10%;(3)應納土地增值稅=3424.87×40%-4223.13×5%=1158.79(萬元)。