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　　第5章　其他相關稅收法律制度

　　重點、難點講解及典型例題

　　一、房產稅法律制度

　　房產稅，是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種稅。

　　(一)房產稅納稅人

　　房產稅的納稅人是在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區內擁有房屋產權的單位和個人。具體規定如下(注意多選題)：

　　(1)產權屬于國家的，其經營管理的單位為納稅人;產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人;

　　(2)產權出典的，承典人為納稅人;

　　(3)產權所有人、承典人均不在房產所在地的，房產代管人或者使用人為納稅人;

　　(4)產權未確定或者租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人;

　　(5)納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，由使用人代為繳納房產稅。

　　【提示】外商投資企業、外國企業、華僑和香港、澳門、臺灣同胞投資興辦的企業以及外籍人員和港澳臺同胞等在內地擁有的房產，自2009年1月1日起，也要繳納房產稅。

　　(二)房產稅征稅對象和征收范圍

　　1.房產稅的征稅對象是房產，它是有屋面和圍護結構，能遮風避雨，可供人們生產、學習、工作、生活的場所。

　　【提示1】獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房產，不征房產稅。

　　【提示2】房地產開發企業建造的商品房，

　　在出售之前不征收房產稅;但對出售前房地產開發企業已經使用、出租、出借的商品房應當征收房產稅。

　　2.房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋。

　　【提示】位于農村的房屋，不屬于房產稅征稅范圍，不征收房產稅。

　　(三)房產稅計稅依據

　　房產稅的征收方式分為從價計征和從租計征兩種，其計稅依據和稅率也有所不同。

　　1.從價計征—以房產余值為計稅依據【★2009年判斷題命題點】

　　房產余值=房產原值×(1-扣除比例10%～30%)

　　(1)房產原值，是指納稅人會計賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原值(或原價)。

　　自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。

　　(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　　2.從租計征—以房屋出租取得的租金收入為計稅依據。

　　以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

　　(四)房產稅稅率和應納稅額的計算【★2009年單選題命題點】

　　表5.1房產稅計稅依據、稅率和應納稅額的計算

　　【提示】對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫按4%的稅率征收房產稅。

　　(五)稅額計算的特殊規定

　　1.以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，以房產余值作為計稅依據計征房產稅。

　　2.以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，以租金收入為計稅依據計征房產稅。

　　3.對融資租賃的房屋，以房屋余值為計稅依據計征房產稅。

　　4.居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅。

　　由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

　　【例題1·單選題】某企業2010年有固定資產原值3000萬元，其中房產原值為2000萬元，已提折舊400萬元;機器設備原值為1000萬元，已提折舊240萬元。已知當地政府規定的扣除比例為30%，該企業2010年度應納房產稅為(　　)萬元。

　　A.16.8

　　B.168

　　C.24

　　D.240

　　【答案】A

　　【解析】本題考核房產稅的計算。企業應納房產稅=2000×(1-30%)×1.2%=16.8(萬元)。

　　(六)房產稅的稅收優惠

　　1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。

　　2.由國家財政部門撥付事業經費(全額或差額)的單位(學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位)所有的、本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。

　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

　　4.個人所有非營業用的房產免征房產稅。對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。

　　5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構自用的房產，免征房產稅。

　　6.經財政部批準免稅的其他房產：

　　(1)損壞不堪居住的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅;

　　(2)納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅;

　　(3)在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，施工期間一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅;

　　(4)為鼓勵利用地下人防設施，對地下人防設施暫不征收房產稅;

　　(5)對房管部門經租的居民住房，在房租調整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產稅;

　　(6)對高校后勤實體免征房產稅;

　　(7)對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產，免征房產稅;

　　(8)老年服務機構自用的房產免征房產稅;

　　(9)對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅;

　　(10)向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收房產稅。“供熱企業”包括專業供熱企業、兼營供熱企業、單位自供熱及為小區居民供熱的物業公司等，不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業。

　　(七)納稅義務發生時間【★2010年單選題命題點】

　　1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅;

　　2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅;

　　3.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅;

　　4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產稅;

　　5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽

　　發房屋權屬證書之次月起繳納房產稅;

　　6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起繳納房產稅;

　　7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起繳納房產稅;

　　8.納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。

　　【提示】只有第一種情況從“之月”起繳納房產稅，其余都是從“之次月”起繳納房產稅。

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