從2003年出臺的“18號文”算起，我國房地產調控歷史已經走過了十年的歷程。而從不同階段出臺的政策來看，隨著從2010年開始“國十一條”、“新國十條”、“限購令”、“新國五條”等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，，樓市調控也被認為是進入了“全面加碼期”。然而，十年調控至今，即便屢屢出臺“史上最嚴調控”，為何其調控效果卻仍是差強人意?

　　從2003年出臺的“18號文”算起，我國房地產調控歷史已經走過了十年的歷程。而從不同階段出臺的政策來看，隨著從2010年開始“國十一條”、“新國十條”、“限購令”、“新國五條”等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，，樓市調控也被認為是進入了“全面加碼期”。然而，十年調控至今，即便屢屢出臺“史上最嚴調控”，為何其調控效果卻仍是差強人意?

　　近年來，限購、限貸等行政化手段的去留問題一直備受爭議，新一屆政府對樓市調控方向也逐漸發生變化。在不少業內人士看來，走過十年調控，未來中國房地產市場的調控思路或將迎來轉變，樓市長效機制也正呼之欲出……

　　“安居夢”遭遇高房價

　　據中國社會科學院近日發布的一份調查報告顯示，“安居夢”已經成為城鄉居民中國夢的具體內容。18.8%的人將“改善住房”作為今后5-10年最想實現的個人愿望，在各類愿望中列第三位，僅次于“收入增加”和“家人平安健康”。

　　中國社科院城市發展與研究所原所長牛鳳瑞對中新網房產頻道表示，社科院的調查結果跟我們平時主觀的判斷表現一致。不同于其他的物質需求，住房需求的特點是彈性大，隨著人們收入水平的提高，住房需求也在不斷提升。

　　事實上，政府始終在關注全民住房問題，國家領導人也曾在會議多次上強調，要“逐步滿足城鄉居民基本住房需求，實現住有所居。”

　　然而，經歷十多年的房地產市場發展，房價卻經歷了快速上漲，居民購房壓力不斷增加。

　　日前，國家統計局發布的11月份70城市住宅價格變動情況顯示，一線城市房價連續三個月同比漲幅超20%，同比漲幅超10%的城市也達到26個。中國房地產學會副會長陳國強對中新網房產頻道表示，各地房價經歷了逐月累積上漲，全年的房價形勢已基本定型，房價漲幅過快城市的年度房價調控目標難以完成。

　　面對大城市的工作和住房壓力，很多人無奈逃離“北上廣”，安居夢遭遇高房價的背后，中國房地產十年來調控效果值得深思。

　　調控十年房價屢調屢漲

　　縱觀中國房地產市場十多年來的發展，各項“文件”、“通知”等政策條款相伴而生。從2003年的“121文件”、“18號文”，到2004年的“8.31大限”，土地開始“招拍掛”的交易方式;再到2008年下半年政府“救市”，央行自9月到12月份，連續5次下調金融機構存款準備金率和存貸款利率。后來，“國八條”、“國五條”……相繼出臺。

　　據了解，2004年“8.31”大限后，所有土地必須通過公開“招拍掛”形式交易出讓，基本斷絕了土地私下交易的可能。為此，華遠集團董事長任志強曾在其博客中提到，壟斷的招拍掛土地政策促使房價跟隨土地價格暴漲。

　　如今，任志強的預判已經應驗，然而高價地依然頻頻出現，各地“地王”記錄不斷被刷新。僅在2013年，北京、上海、杭州等城市就出現多個“地王”，建房成本增加，房價預期再度上漲。

　　中國房地產經歷了快速發展的“黃金十年”，期間房地產開發規模不斷擴大，房產商們“攻城略地、各路拼殺”，實現爆發式增長，房價水平也一路直上。

　　房價屢調屢漲，因此不斷出臺的調控政策也被指為“空調”，對此，中國行政體制改革研究會副會長、國家行政學院教授汪玉凱對中新網房產頻道表示，不管是此前出臺的“國八條”還是現在的新“國五條”，樓市政策基本都是采取的“一刀切”模式。政府要利用行政手段介入樓市調控，首先要區分不同的城市，出臺有差異化的調控政策，簡單的“一刀切”難免會出現問題。

　　年底樓市政策變動引關注

　　近年來，限購、限貸等無疑已經成為樓市調控的重要手段。

　　而今年第四季度以來，包括一線城市在內的18個城市更是相繼出臺地方調控內容，限購、限貸等政策進一步收緊，樓市再度陷入緊張狀態。

　　目前，新一屆政府對房地產調控并未作明確表態，中央經濟工作會議也未對房地產調控進行部署。十八屆三中全會結束后，在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，要“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺”，同時“加快房地產稅立法并適時推進改革”。官方表態未提及樓市調控，但多次提及市場化，這也被業內解讀為中國房地產調控或將迎來新的轉機。

　　近日，住建部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議上指出，要繼續抓好房地產市場調控和監管工作，對北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

　　不過，就在姜偉新談話當天，廣州市國土房管局局長李俊夫在提到明年工作打算時表示，2014年要以建立住房長效機制為重點，加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施。兩方對樓市限購政策的表態迅速引發關注，李俊夫的發言也被解讀為“廣州將要逐步取消限購政策”。隨后，廣州國土局發布通告強調繼續嚴格執行限購。

　　調控方向或轉型：建立長效機制

　　房地產調控需要怎樣的轉變?有媒體在報道中直言，種種跡象表明，2014年中央政府對房地產的思路已經成熟。更有消息透露，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案，具體方案可能會在明年兩會前后公布。

　　中國社科院城市發展與研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網房產頻道采訪時表示，現在的房地產調控已經到了一個新的路口。“我們希望看到中國房地產調控的長效機制，即讓市場發揮資源配置的基礎作用，這是長效機制的本質含義。”

　　“市場形成的價格才是真實的價格。”牛鳳瑞說：“房地產以往十年的宏觀調控基本不成功，目標以調控房價為主，但是房價照漲不誤，而且超出人們的預期，說明政策調控方向不正確。現在新一屆政府沒有進一步嚴格調控的動作，而且也沒有進一步強調控制房價。”他認為，過去十年以行政化為主的調控方式，將迎來一個突破，進入以市場為主導的調控模式。

　　提到樓市長效機制，中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一對記者表示，應該盡快推進房地產調控長效機制的建立，制定時間表和路線圖，推動房產稅、住房信息聯網等工作的建設，來穩定市場預期。

　　12月27日，專欄作家童大煥在《南方日報》發表文章稱：“ 至于所謂的‘房地產長效調控機制’，最好的辦法就是尊重市場規律。不管采取什么行政手段，最后一定要受到市場規律的總結算。早遵從市場規律，就會早一點達成供求平衡，進而促進經濟和社會的平衡發展。”

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