四、土地增值稅的計稅依據

　　(一)應稅收入(了解)

　　(二)扣除項目

　　首先判斷納稅人：

　　1、房地產開發企業，五項費用扣除;

　　(1)取得土地使用權所支付的金額;

　　(2)房地產開發成本;

　　(3)房地產開發費用;

　　(4)與轉讓房地產有關的稅金;

　　(5)財政部確定的其他扣除項目。

　　2、非房地產開發企業，四項費用扣除：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額;

　　(2)房地產開發成本;

　　(3)房地產開發費用;

　　(4)與轉讓房地產有關的稅金。

　　3、從事舊房交易的納稅人，三項費用扣除：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額;

　　(2)評估價格;

　　(3)相關稅費。

　　1.取得土地使用權所支付的金額包括一下兩方面的內容：(多選)

　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。地價款的確定有三種方式：如果是以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金;如果是以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金;如果是以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用和稅金。納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，必須按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。

　　2.房地產開發成本

　　房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

　　3.房地產開發費用(重點掌握)

　　在計算土地增值稅時，房地產開發費用并不是按照納稅人實際發生額進行扣除，應分別以下兩種扣除：

　　(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按 1、2項規定(即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同)計算的金額之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%

　　(2)財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按 1、2項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%

　　財政部、國家稅務總局對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規定：一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。