第七節 土地增值稅法律制度

　　一、土地增值稅的概念(了解)

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

　　二、土地增值稅的納稅人(了解)

　　土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。

　　三、土地增值稅的征稅范圍(重點掌握)

　　(一)條件：

　　1.轉讓的土地使用權是不是國有;

　　2.產權是否變更;

　　3.是否有經濟利益的流入。

　　(二)征稅范圍的特殊規定(多選)

　　1. 房地產的出租

　　房地產的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房產贈與，贈與者沒有經濟利益的流入，不征;繼承，被繼承人沒有經濟利益的流入，不征;公益性捐贈，不征。

　　2. 以房地產進行投資、聯營

　　對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

　　3.房地產的交換

　　企業之間互換房產，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

　　4.房地產開發企業開發的部分房產轉為自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生變動，不征收土地增值稅。(判斷)

　　5.合作建房

　　對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　　6.房地產的抵押

　　對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產是否轉移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。

　　7. 企業兼并轉讓房地產，

　　在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

　　8.房地產的代建行為

　　對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。