第二節 契稅法律制度

　　一、契稅的概念(了解)

　　契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。

　　二、契稅的納稅人和征稅范圍

　　(一)契稅的納稅人(掌握)

　　契稅的納稅人，是指在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人。

　　(二)契稅的征稅范圍(掌握)

　　契稅以在我國境內轉移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權屬未發生轉移的，不征收契稅。

　　契稅的征收范圍主要包括：

　　1.國有土地使用權出讓。出讓一方不征土地增值稅的，承受一方要交契稅。

　　2.土地使用權轉讓。土地使用權轉讓是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。轉讓一方要交土地增值稅，承受方要交契稅。

　　3.房屋買賣。房屋買賣是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益的行為。

　　4.房屋贈與。房屋贈與是指房屋所有者將其房屋無償轉讓給受贈者的行為。

　　5.房屋交換。房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

　　除上述情形外，在實際中還有其他一些轉移土地、房屋權屬的形式，如以土地、房屋權屬作價投資、入股，以土地、房屋權屬抵債;以獲獎方式承受土地、房屋權屬;以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬等。對這些轉移土地、房屋權屬的形式，可以分別視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅。再如土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉讓或無償贈與的土地使用權的，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關參照納稅義務發生時當地的市場價格核定。此外，公司增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業的，征收契稅;企業破產清算期間，對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的，征收契稅。

　　土地、房屋權屬變動還有其他一些不同的形式，如典當、繼承、分拆(分割)、出租或者抵押等形式而發生的土地、房屋權屬變動的，不屬于契稅的征稅范圍。

　　三、契稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算(掌握)

　　(一)契稅的計稅依據

　　按照土地、房屋權屬轉移的形式、定價方法的不同，契稅的計稅依據確定如下：

　　1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據。

　　2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　3.土地使用權交換、房屋交換，以交換土地使用權、房屋價格差額為計稅依據。計稅依據只考慮其價格的差額，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。土地使用權與房屋所有權之間相互交換，也應按照上述辦法確定計稅依據。

　　4.以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時應補交的契稅，以補交的土地使用權出讓費用或土地收益為計稅依據。

　　(二)契稅的稅率

　　(三)契稅應納稅額的計算

　　契稅應納稅額依照省、自治區、直轄市人民政府確定的適用稅率和稅法規定的計稅依據計算征收。其計算公式為：

　　應納稅額=計算依據×稅率

　　四、契稅的稅收減免

　　1. 國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅;(掌握)

　　2. 城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅; 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅;

　　3. 土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定;

　　4. 納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅;

　　五、契稅納稅義務發生時間、納稅地點和納稅期限(了解)