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　　第四節 契稅法律制度

　　一、契稅的納稅人和征稅范圍

　　（一）契稅的納稅人

　　契稅的納稅人，是指在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人。

　　（二）契稅的征稅范圍

　　契稅以在我國境內轉移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權屬未發生轉移的，不征收契稅。契稅的征稅范圍主要包括：

　　1 .國有土地使用權出讓。

　　2 .土地使用權轉讓。土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

　　3 .房屋買賣。

　　4 .房屋贈與。

　　5 .房屋交換。

　　因典當、繼承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而發生的土地、房屋權屬變動的，不屬于契稅的征稅范圍。

　　二、契稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

　　（一）契稅的計稅依據

　　1 .國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據。

　　2 .土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　3 .土地使用權交換、房屋交換，以交換土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據。

　　4 .以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時應補交的契稅，以補交的土地使用權出讓費用或土地收益作為計稅依據。

　　（二）契稅的稅率

　　契稅采用比例稅率，并實行3％一5％的幅度稅率。

　　（三）契稅應納稅額的計算

　　應納稅額＝計稅依據×稅率

　　三、契稅征收管理

　　稅法對契稅征收管理作出了具體規定。

　　第五節 城鎮土地使用稅法律制度

　　一、城鎮土地使用稅的納稅人和征稅范圍

　　（一）城鎮土地使用稅的納稅人

　　城鎮土地使用稅是以城鎮土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。城鎮土地使用稅的納稅人，是指在稅法規定的征稅范圍內使用土地的單位和個人。單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業學位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；個人，包括個體工商戶以及其他個人。

　　城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人繳納。土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。

　　（二）城鎮土地使用稅的征稅范圍

　　凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的土地，不論是屬于國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮土地使用稅的征稅對象。

　　城鎮土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮、工礦區。

　　二、城鎮土地使用稅的計稅依據

　　城鎮土地使用稅的計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。

　　1 .凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準。

　　2 .尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準。

　　3 .尚未核發土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積，待核發土地使用證書后再作調整。

　　三、城鎮土地使用稅的稅率和應納稅額的計算

　　（一）城鎮土地使用稅的稅率

　　稅法對大城市、中等城市、小城市、縣城、建制鎮、工礦區等適用城鎮土地使用稅稅率作出了具體規定。

　　（二）城鎮土地使用稅應納稅額的計算

　　年應納稅額＝實際占用應稅土地面積（平方米）×適用稅額

　　四、城鎮土地使用稅征收管理

　　（一）城鎮土地使用稅納稅義務發生時間

　　1 .納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

　　2 .納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

　　3 .納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

　　4 .房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

　　5 .納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。

　　6 .納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

　　（二）納稅地點、納稅期限

　　城鎮土地使用稅按年計算、分期繳納。

　　稅法對城鎮土地使用稅納稅地點等作出了具體規定。

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