二、土地增值稅的計算(★★★)

　　(一)計稅依據(jù)(P206)

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產取得的增值額，轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

　　1、應稅收入的確定

　　納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　2、新建房地產的扣除項目金額(4+1)

　　(1)取得土地使用權所支付的金額

　　①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

　　②納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費和契稅。

　　【解釋】在房地產開發(fā)過程中，因承受土地使用權而繳納的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”，不能作為稅金項目扣除。

　　(2)房地產開發(fā)成本

　　房地產開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

　　(3)房地產開發(fā)費用

　　房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：

　　①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本”之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內

　　【例題·計算題】甲房地產開發(fā)公司開發(fā)某房地產項目支付的地價款為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元(能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明)。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為5%。

　　【答案】則允許扣除的房地產開發(fā)費用=500+(5200+2800)×5%=900(萬元)。

　　②財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本”之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內

　　【例題·計算題】甲房地產開發(fā)公司開發(fā)某房地產項目支付的地價款為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元(不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明)。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為10%。

　　【答案】允許扣除的房地產開發(fā)費用=(5200+2800)×10%=800(萬元)。

　　(4)與轉讓房地產有關的稅金

　　與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：

　　①外商投資房地產開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護建設稅和教育費附加，因此，在計算與轉讓房地產有關的稅金時不含城市維護建設稅和教育費附加。

　　②房地產開發(fā)企業(yè)按照《房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的規(guī)定，其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。