第七節 土地增值稅法律制度

　　一 、土地增值稅的征稅范圍(★★★)(P203)

　　1、一般規定(P203)

　　(1)土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地的行為不征稅。

　　(2)土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅。

　　(3)土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

　　【解釋】不征土地增值稅的房地產贈與行為包括兩種情況：(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”;(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

　　2、特殊規定(P204-205)

　　(1)以房地產進行投資、聯營

　　①以房地產進行投資、聯營，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

　　②以土地(房地產)作價入股進行投資或者聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規定。

　　(2)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或者用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅。

　　【相關鏈接】房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或者用于出租等商業用途時，應繳納房產稅。

　　(3)房地產的交換

　　房地產的交換，既發生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對“個人之間”互換“自有居住用”房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

　　【相關鏈接】交換房屋時，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。

　　(4)合作建房

　　對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　　(5)房地產的出租

　　房地產的出租，沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　(6)房地產的抵押

　　對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。抵押期滿后，視該房地產是否轉移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。

　　【相關鏈接】土地、房屋權屬的繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍;但以受贈方式取得土地、房屋權屬的當事人，應繳納契稅。