四、土地增值稅的納稅清算(★★)(P214)

　　1、納稅人應主動進行清算的情形

　　符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的。

　　2、稅務機關可以要求納稅人進行清算的情形

　　符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　(4)省級稅務機關規定的其他情況。

　　【例題·多選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，房地產企業應進行土地增值稅清算的有( )。

　　A、直接轉讓土地使用權的

　　B、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的

　　C、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

　　D、取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　【答案】ABC

　　【解析】選項D：主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，但不屬于納稅人應進行土地增值稅清算的范圍。